Главная / Советы по строительству и ремонту / Перепланировка
Перепланировка квартиры. Что и как?
Обо всем, что сломали, переделали или не зарегистрировали.
В Екатеринбурге на улице Малышева есть странная квартира. В ней на четыре комнаты четыре туалета. На самом деле это пятикомнатная квартира, в которой владелец провел незаконную перепланировку и организовал собственную сауну. Чтобы оправдать расход воды и энергии, пришлось зарегистрировать квартиру с четырьмя туалетами. Смелый выход, хотя и незаконный.
Самовольное переустройство.
Затевая радикальный ремонт, мало кто задумывается о необходимости оформления соответствующих разрешений. Логика в подобных случаях проста: недвижимость – вид собственности, а значит, кому, как не владельцу, распоряжаться принадлежащим ему жилищем.
Не так давно наиболее проблематичные случаи перепланировок стали регистрировать через районные суды. Причем порой сложно угадать, какое дело отправят на рассмотрение судьи, а какое – нет. Так, к примеру, одна екатеринбургская семья провела перепланировки в двух своих квартирах. Вариант, где двери сделали на месте бывших стенных шкафов, передали в суд. А квартиру со снесенной несущей стеной между ванной и туалетом – нет. Этот факт для всех пока остается загадкой.
Пока что, по комментариям судов, в целом удавалось выйти на «мировую» – незаконно снесенные стены восстанавливались, новые дверные проемы закладывались кирпичом. Однако случаи выселения все же были – женщина без согласований установила туалет над кухней нижних соседей и отказывалась восстанавливать все в прежнем виде.
Главная проблема в том, что, с юридической точки зрения, квартира – это не коробка из стен, пола и потолка, а так называемый поэтажный план и прилагающаяся к нему экспликация. Эти документы составляет БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В поэтажном плане и экспликации содержится детальное описание и схематическое изображение объекта вашей собственности (квартиры), и именно на основании этих документов оформляется Свидетельство о собственности, дающее право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Как только реальный облик квартиры перестает соответствовать поэтажному плану (а именно это происходит в результате перепланировки), ее владелец автоматически теряет одно из основных своих прав: право распоряжения.
Среди риэлторов даже есть расхожая фраза – «красная квартира», это означает, что весь план из БТИ помечен красными линиями незаконных изменений. Продать, обменять или подарить такую квартиру не удастся до тех пор, пока БТИ не согласует все изменения. То же самое касается оформления залога или заклада. В итоге неликвидная жилплощадь достанется государству, так как передать ее по наследству попросту нельзя. Не стоит надеяться утаить самовольную перепланировку, ведь БТИ выдает документы, необходимые для операций с недвижимостью, только после визита техника. Маловероятно, что специалист не заметит внесенных изменений.
В российской практике замечено, что самовольная и незаконная перепланировка понижает рыночную стоимость квартиры на 30%. Однако для Екатеринбурга с его острым жилищным вопросом и эта проблема неактуальна. По словам директора АН «Новая квартира» Владимира Андреева, в свободной продаже и так не особо много квартир, так что люди готовы брать практически любую, лишь бы подходила по деньгам. «Цена квартиры с перепланировкой, конечно, падает, но не более чем на 8-10%. Как правило, переделывают старые квартиры в «сталинках», бывшие коммунальные», – прокомментировал Андреев. Для особо тяжелых случаев, когда перепланировка была проведена незаконно и не согласована, в штате агентства есть собственный специалист, который занимается урегулированием всех вопросов.
Специалист агентства «Восточное» Вероника Чиркова отметила, что в целом из числа продаваемых квартир с перепланировкой идет около трети. В своей практике она редко сталкивалась с очень тяжелыми случаями, как правило, изменения в квартире проводят исходя из комфорта, так что покупателей они устраивают.
В агентстве «Наш дом» отметили, что квартира с изменениями – это все равно квартира, и своего покупателя она всегда найдет.
Что законно, то разрешено.
Однако даже если собственник не собирается продавать или разменивать квартиру, не стоит расслабляться. Для того, чтобы власти узнали об осуществленной перепланировке, вовсе не обязательно совершать какие-то операции с недвижимостью. Возможны любые случайности: от проблем с отоплением, электричеством. Кроме того, незаконная перепланировка может стать причиной аварии: в качестве одной из версий обрушения здания в пер. Коллективный, 6 в марте этого года называется именно этот фактор.
Итак, по закону запрещена перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиатора в застекленную лоджию, установка полов с подогревом от общедомовых сетей, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, проведение перепланировки, в результате которой образуется комната менее 9 м кв. или шириной менее 2,25 метра.
Не так давно в число запрещенных перепланировок включили снос стены между комнатой и балконом. Теперь всем, кто решил расширить пространство за счет лоджии, необходимо вызвать специалиста для согласования изменений.
По закону инспекторы по надзору за переустройством помещений должны реагировать на каждое сообщение жильцов в подозрении на незаконную перепланировку. Однако жилинспектор не может вломиться в чужую квартиру с проверкой на основании того, что кто-то позвонил. Поэтому каждый раз, когда в инспекцию обращается житель с жалобой, инспектор требует оформить ее в письменном виде. После рассмотрения жалобы инспектор выезжает на место для проверки квартиры.
Интересно, что собственник квартиры, услышав за дверью слова «Инспекция по надзору за переустройством помещений в жилых домах», имеет право не открывать дверь. На основании конституции частная собственность неприкосновенна и жители это прекрасно знают. Как правило, открывают двери и впускают в своё жилище те, у кого в порядке все документы и перепланировка прошла необходимые согласования.
Обратиться в суд за разрешением о допуске в квартиру жилинспектор имеет право в том случае, если ему не открыли дверь три раза - каждый отказ оформляется инспектором письменно с указанием даты. На заседании суда должен присутствовать и собственник жилья, ему предварительно высылается повестка.
Впрочем, и без него суд может вынести решение обеспечить инспектору доступ в помещение на основании жалоб соседей и косвенных доказательств проведения перепланировки – трещины в стенах, протечки, нарушение теплоснабжения, вентиляции. В четвертый раз инспектор придет с судебным решением на руках и судебным приставом.
Ксения АЛИЕВА
Источник: JustMedia
Информация рубрики базируется на опыте профессиональных строителей, нормативных документах, рекомендациях производителей стройматериалов, оборудования и комплектующих.
Есть интересная статья или совет? Пишите: office@62tender.ru